開始輕松的金山樓市，如今怎樣樣

不內疚地說，我們是全上海各區(qū)各板塊都實地看過的團隊

這個都市，幾乎每一片土地上都留下了我們的腳印

唯獨占且僅有這個場合

它雖在上海的圖版內，但卻常常容易被眾人忘記，即使是資深的從業(yè)者十年也去不了多次

金山

坦率地說，我們對這里也是生疏的

也是由于公布政策之前，金山樓市真實沒有激起過一丁點浪花

除了偶爾的土地推介拍賣就再沒聽到過任何消息，這里的市場寧靜的好像一池湖水

直到邇來，沒想到上海樓市風向居然在這里開頭產生逆轉

從客歲10月份放開限購開頭

金山樓市某種水平就扮演著上海樓市風向標的人物

這不，沒過多久，如今奉賢青浦也放開了外地人限購政策，社保轉為3年

邇來另有一件事也挺耐人尋味，相反產生在金山

橫空降世般首創(chuàng)一條“買房無償乘坐軌交5年上放工之后”的購房優(yōu)惠政策

云云精密又有點魔幻的買房興奮伎倆，我在上海頭一次見

且我們都曉得，金山不休是沒有地鐵的，僅有一條從金山衛(wèi)站到達上海南站的快速市域鐵路

種種此類跡象讓我開頭對這個有點悠遠又有點生疏的場合，感受無比獵奇

真的有人會為了軌交用度減免而去金山買房嗎

金山樓市為什么如今開頭這么發(fā)急

為了取得答案，我選擇乘坐一趟遠程公交，前去這個傳說“冰凍”已久的市場看看，畢竟什么情況...

01

買房無償坐5年軌交，這事金山是仔細的嗎？

這是我第一獵奇的話題，也第一時間去官方公布的訊息尋覓答案

干系部分給出的回復是

現(xiàn)在正在一致定制專屬的交通卡，從1月2日起的跨區(qū)購房客戶，一次性大概分批次交付交通卡

最初表現(xiàn)具體利用流程由購房人和開發(fā)商舉行洽商相反

可以看到，現(xiàn)在關于這條購房優(yōu)惠政策，落地的細則照舊比力保守和含糊的

當我前去金山幾個新盤售樓處現(xiàn)場，扣問幾個項目標中介后，終于取得更具體的回復

第一，是關于畢竟免去5年軌交用度，是優(yōu)惠了幾多？

一切售樓處都有一致的數(shù)額，約莫在2萬元封頂，注意不是一局部是家庭

也就是說，無論你家有幾口人，免五年軌交費也就是省了2萬，而不是我們以為的用天天20元*20事情日*12月*5年=2.4萬這種算法

第二，軌交費是指全市軌交，照舊金山特有的小火車？

假如是全市軌交，還挺便利，到哪都能用

但一位售樓處的販賣報告我，他們如今也還不清晰，唯一確定的是一定可以無償坐小火車，但能不克不及坐公交大巴還要等候回復

第三，那具體到每個樓盤都有什么樣不同的落場合式？

實地到現(xiàn)場看，大局部樓盤是不主動營銷見告客戶有此政策的，但是假如客戶問起來，局部項目會讓客戶在2萬元交通費和2萬元車位抵扣中二選一

另有的會直接報告客戶，他們還沒有吸收到具體優(yōu)惠的關照，暫且不克不及回復

不外都明白回復了只需是如今買房一定會有軌交費的優(yōu)惠

以為了一遭，一局部以為金山買房無償坐5年軌交的政策勢頭挺足，但不管是反響速率和市場承認度都偏低

不管是開發(fā)商的一線販賣和買房者，信息吸收都有點匆促

“你是第一個我碰到會問這個5年軌交優(yōu)惠的人，由于這里買房的客戶，基本沒有外區(qū)來的。”

起首金山的軌交僅有小火車，將來方案的南楓線相反也是市域鐵路小火車，走的路途是從金山-奉賢-臨港

顯然也不是去公司通勤的搶手板塊

且這里買房的客戶都是當?shù)乜蜑橹鳎?0%以上），外地客戶超少，大局部家庭都有車，通勤費不是硬剛需

以是你說

金山的這個買房送五年軌交費，是不是一個比力冷門，乃至有些“雞肋”的優(yōu)惠

這也是我這次實地探盤金山市場的第一大以為

金山買房送無償五年軌交費的共同伎倆，沒有對癥下藥的意思，約莫率也激起不了幾多浪花

02

了解一下金山的新居市場有多魔幻，你就能了解它為什么發(fā)急了

這次我看了兩個新盤項目，第一個建發(fā)觀唐府

固然是期房，但是從項目園林實景展現(xiàn)來看，中式園林的造景伎倆彰顯建發(fā)的功力

關于當?shù)囟酁榘謰屳吋墑e的改良置換客戶來說，充足冷艷

不愧譽為金山的新居品格之王，固然也是販賣之王，聽說周圍幾十里地之內，就沒有賣的比他好的

但是，反轉也來了

被譽為金山最好賣的新居，如今仍然也另有一半的房源在售，且優(yōu)惠力度不低

不僅可以取得房款95折，另有2萬元車位抵扣

但即使自降身價，建發(fā)觀唐府，已是金山新居里超少數(shù)可以困難包圍的異類

由于這里的很多新盤，都得熬到現(xiàn)房，乃至熬到了現(xiàn)房都賣不掉，有些以前不克不及叫做新居了

好比當天我就看了一個現(xiàn)房新居項目，項目名這里就不提了，位于建發(fā)觀唐府的四周，差不多的地

也是均價2.7萬/平，客歲10月早盤之時，該盤居然顯現(xiàn)了認購人數(shù)為0的情況

走進社區(qū)現(xiàn)場，以前是全部交付好的小區(qū)，大局部的房源仍舊還沒有賣出去

而一塊之隔的項目一期，早在2019年早盤，如今仍然有兩棟毛坯房在售

“金山多的是熬到現(xiàn)房也賣不動的。”

固然暴虐，但這是金山這幾年新居市場的常態(tài)

更有從2015-2016年就早盤的項目，到如今還沒賣完

湖山香頌灣、合生海景壹號、2019年早盤的碧桂園鳳凰城、建邦國宸府，都還在販賣中

大局部新居熬成現(xiàn)房都賣不完

讓人感受被動的同時，卻玄色幽默地成為了購房者買房的一個超等大上風

所見即所得了，如今買房最難的不就是寧靜感嗎，最少你不必擔心lw是不是

但是庫存去不掉的同時

“本年金山新居的需求變得更大了。”

在2023年上市新居板塊排行TOP20中

金山新城以9個新盤2758套的體量，排在了上海客歲的第六，高于一些大火的板塊如徐涇、唐鎮(zhèn)、三林等等

（泉源：網絡）

寫到這，我趕忙找巧克麗麗同硯統(tǒng)計了下2023年金山新城新盤的總成交量，表格拉出來一共1724套，只消化了60%支配

老盤變現(xiàn)房還賣不掉，新盤就馬不休蹄挨個入市，金山這庫存壓力立馬直線上升

至此，我把金山如今的買房無償送五年地鐵費的政策視為

最少在那些還在成交的客戶內心燒一把火，年底了能促進一個是一個

對市場能有什么恒久的興奮后果，難說了

03

與此同時，我找身邊伙伴簡便了解了下金山二手房市場

發(fā)覺二手比新居愈加冰凍

當當?shù)乜蛻糁脫Q都成了困難，更何況將來多量新居進入二手市場，完全丟失了價格上風呢

起首，金山是一個完全正掛的樓市，二手廣泛比新居便宜5-6千/平

當天看盤的時分，中介就報告我，周邊的二手更便宜要不要思索

但是金山老公房居多，二手房齡偏大，最短的房齡也要十年以上

加上基本都是當?shù)刂脫Q客戶在賣，又沒有新的外區(qū)剛需客來接辦，因此金山二手要比新居難賣得多

這里就舉個產生在我身邊的血淋淋的案例

我的伙伴小洋，家里有套金山的老二手房

我從三年前就聽說小洋媽媽準備把這套二手掛牌賣掉，然后置換一套外區(qū)二手留給女兒

誰曉得直到2023年已往，這套二手房照舊無人問津，且照舊在虧本出售的邊沿上忍痛掛牌

用她的話說就是：“我唯一見到上海房產跑不贏通貨變大的例子就是在金山。”

來自一個當?shù)厝说难獪I叫囂

據(jù)我這位伙伴在金山這幾年履歷的二手買賣來看，這相對是大大多金山二手房東的心思活動

最初真實不想割肉賣房的，我的伙伴，總結了一下為什么金山二手便宜還不佳賣的緣故

沒有內需，有錢的想置換外區(qū)，進市內，最差最差沒錢也只買到金山新城，別的板塊更難賣了

而從她家這套金山新城二手房的買賣后果來看，我想金山除了沒內需，別的的一個致命傷另有

它和上海的距離，悠遠到...基本也沒什么外需了

04

最初，就來聊一聊我實地踩盤金山市場一天的真實以為

我用肢體切身了解到金山為什么沒有外需

在上海我們去過很多很偏僻的板塊，好比臨港

固然打車也要一個半小時，但是由于有地鐵，也有磁懸浮，心思距離上就延長了

好比安亭、美蘭湖這種和其他省份交界的場合也相反由于地鐵的存在改動了運氣

而金山真的是完全由于沒有地鐵，而讓人以為悠遠到仿佛進入另一個天下

金山小火車既便宜，又不怎樣便宜

固然到達上海南站的班次只需40分鐘，但你必要在金山衛(wèi)站上車，且錯過了就得坐非到達的平凡列車，全程必要62分鐘

破費蘇州到上海虹橋高鐵的將近3倍時間

若作為距離市內一小時的臨海郊區(qū)，假如擁有碧海藍天應該提高文旅度假、文娛消耗等等

但金山的真的有點平凡，周邊文娛配套也短少，除當?shù)厝艘酝饧s莫超少人能想起金山居然有海，想已往一個叫金山的場合看海

這里化工場仿佛無處不在，看遠處的煙囪，它仿佛隨時都能入鏡

某種意義上也報告我們產業(yè)轉型對金山來說是勢在必行，但絕非易事

還好，金山另有一個正在建立的樂高樂園，能成為一段時間生齒導入的寄予

固然他們只是暫時停留的游客，但是最少能讓板塊暫且繁華起來

最初，回歸到金山樓市，這仍然是一個短時間內無法改動的關閉性市場

假如真的可以由于免去不管幾多年的通勤軌交費，就能改動如今樓市現(xiàn)狀的話，對金山來說倒是天大的功德了

而從本年初的青浦奉賢的政策松綁來看

2024上海的各大新城郊區(qū)，將上演一場對上海本就不多的外地剛需客戶劇烈爭奪

那畢竟，金山接下去另有什么招可以應對