原標(biāo)題：如果在明年1月1日之前沒(méi)（央行出手降低房貸利率，還沒(méi)有買(mǎi)房的朋友有福了）

　　又出了一個(gè)大地震級(jí)別的消息！ 5月15日下午，央行直接發(fā)文：對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的居民家庭，首套住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率，最低可在同等期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率的基礎(chǔ)上，下降20個(gè)基點(diǎn)。說(shuō)實(shí)話(huà)，這幾年出臺(tái)的調(diào)整房貸利率的政策不少，也見(jiàn)過(guò)央行各種降準(zhǔn)或者降息的操作，但央媽直接發(fā)文對(duì)首套住房貸款利率進(jìn)行定向調(diào)整的，還是第一次。政策對(duì)普通家庭購(gòu)買(mǎi)住宅，究竟影響有多大呢？政策背后的用意何在呢？現(xiàn)在適合買(mǎi)房嗎？如果你對(duì)這些問(wèn)題也感興趣，那今天的這條視頻將和你的錢(qián)袋子息息相關(guān)。

　　

　　根據(jù)央行這一次發(fā)布的政策，貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，將下降20個(gè)基點(diǎn)，也就是在原來(lái)的利率上直接減去0.2%，原來(lái)是6%的利率，現(xiàn)在變成5.8%，老百姓的貸款壓力能夠減輕，還款的總金額也將下降。按照當(dāng)前的房貸政策，全國(guó)的房貸利率是錨定LPR的，LPR被稱(chēng)為貸款基礎(chǔ)利率，目前5年期的LPR利率是4.6%，如果根據(jù)央行的新政策，現(xiàn)在買(mǎi)首套房的朋友，貸款的利率將直接從4.6%下降為4.4%。這么說(shuō)大家可能不容易理解，給大家舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子。

　　如果以一個(gè)家庭200萬(wàn)元住房貸款來(lái)計(jì)算，貸款30年，選擇等額本息的還款方式，在4.6%的利率下，每個(gè)月的還款金額是10253元，如果貸款利率降到了4.4%，每個(gè)月的還款金額是10015元，兩者相差238元。

　　

　　看上去好像沒(méi)有什么大的差別，每個(gè)月也就是差了一頓飯錢(qián)，但如果拉長(zhǎng)了時(shí)間來(lái)看，就不是一頓飯兩頓飯這么簡(jiǎn)單了。經(jīng)過(guò)測(cè)算，利率相差20個(gè)基點(diǎn)，每100萬(wàn)的貸款按照30年周期來(lái)計(jì)算，利息相差將近4萬(wàn)塊，如果是幾百萬(wàn)的貸款，可能一套房子的裝修錢(qián)就省出來(lái)了。在全國(guó)不同的地方，政策造成的影響并不相同，在首套房貸款利率相對(duì)較高的地區(qū)，政策的優(yōu)惠力度就更大了。在深圳或者成都等地區(qū)，首套房的貸款利率一度超過(guò)5.5%，以5.5%的貸款為例，如果在這個(gè)基礎(chǔ)上把利率拉到了最低值4.4%，一個(gè)來(lái)回利率的差額就達(dá)到了110個(gè)基點(diǎn)，還是以200萬(wàn)的貸款來(lái)測(cè)算，每個(gè)月還款的金額直接減少超過(guò)1000元。

　　可見(jiàn)啊，這次全國(guó)范圍內(nèi)的房貸利率調(diào)整，并不是政策微調(diào)，更像是由上而下的發(fā)號(hào)施令，這么來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的大環(huán)境真的是變了！

　　

　　在此之前，盡管全國(guó)各地都在對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行松綁，但政策的力度不一，有的地區(qū)放開(kāi)限購(gòu)、限售和限貸，有的地區(qū)則降低了房貸利率，這一次由央行發(fā)聲，在全國(guó)范圍內(nèi)直接拉低了首套剛需客戶(hù)的利率下限，背后有兩個(gè)方面的信號(hào)：

　　首先，受利好政策影響最大的是首套剛需家庭，在降低剛需購(gòu)房客的購(gòu)房負(fù)擔(dān)的同時(shí)，國(guó)家“房住不炒”的根本原則并沒(méi)有變化。很多網(wǎng)上的新聞對(duì)政策其實(shí)有誤讀，認(rèn)為利率下降了，現(xiàn)在是買(mǎi)房最合適的時(shí)機(jī)，實(shí)際上，并不能這么籠統(tǒng)地看。仔細(xì)讀過(guò)政策的朋友都知道，要享受貸款利率下降的福利，是有條件的：不僅要求首套房，而且你買(mǎi)的房子還需要是“普通住宅”。

　　

　　各個(gè)城市都有自己對(duì)普通住宅的定義，以上海為例，以?xún)?nèi)環(huán)和外環(huán)為界，劃分三個(gè)區(qū)域，按照房子的總價(jià)來(lái)制定普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，內(nèi)環(huán)內(nèi)單價(jià)低于450萬(wàn)的是普通住宅，外環(huán)至內(nèi)環(huán)之間是310萬(wàn)，而外環(huán)外的普通住宅總價(jià)要求是低于230萬(wàn)元。除了總價(jià)要低，還有一些硬性條件，比如，必須是五層以上的高層住房，面積要在140平方米以下等等。

　　要知道，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)還是2014年制定的，現(xiàn)在8年過(guò)去了，房?jī)r(jià)也漲了好幾波了，普通住宅正在變得越來(lái)越少，在上海，如果你的購(gòu)房目標(biāo)是內(nèi)環(huán)內(nèi)總價(jià)低于450萬(wàn)，外環(huán)和內(nèi)環(huán)之間總價(jià)低于310萬(wàn)的房子，必然是剛需客戶(hù)無(wú)疑了。對(duì)于大部分考慮置換或者投資的朋友，可能天然地就被劃出了本次政策受益的范圍。因此啊，這一次房貸利率的調(diào)整是定向的，對(duì)首套剛需客戶(hù)最有利，并不是普惠性的。

　　

　　第二，從政策力度來(lái)看，國(guó)家以利率為抓手，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持力度很大，甚至可以說(shuō)是一步到位。以前國(guó)家調(diào)整住房貸款利率，是通過(guò)調(diào)整LPR來(lái)完成的，LPR是住房貸款利率的錨定值，每個(gè)月20號(hào)發(fā)布一次，我們普通家庭和銀行簽訂的住房貸款合同的利率都是圍繞LPR來(lái)變化的。

　　簡(jiǎn)單舉個(gè)例子，如果我有一套房子，貸款利率是LPR利率上浮60個(gè)基點(diǎn)，按照目前5年期LPR為4.6%來(lái)計(jì)算，我的房貸利率也就是5.2%，LPR每個(gè)月都可能變化，住房貸款利率隨著他的波動(dòng)情況，一年可以調(diào)整一次。如果說(shuō)我這套房子的貸款利率在每年1月1日調(diào)整，如果在明年1月1日之前，LPR下降了，也就是我們常說(shuō)的降息了，變成了4.5%，那么，我的房貸利率也就變成了4.5%加上60個(gè)基點(diǎn)，變成了5.1%。

　　

　　從2019年實(shí)行LPR利率之后的實(shí)際情況來(lái)看，三年過(guò)去了，LPR的波動(dòng)并不大，從2019年以來(lái)，五年期LPR一共調(diào)整過(guò)四次，每一次的調(diào)整幅度是5個(gè)基點(diǎn)，累計(jì)下調(diào)了20個(gè)基點(diǎn)。再看這一次央行的利率調(diào)整政策，一出手，最低就是20個(gè)基點(diǎn)，按照各個(gè)地區(qū)目前執(zhí)行的首套貸款利率的差別，有的地方甚至可以達(dá)到一百多個(gè)基點(diǎn)，政策的力度很大，國(guó)家的決心很大！

　　對(duì)于當(dāng)前國(guó)內(nèi)的樓市來(lái)說(shuō)，最可貴的就是信心。實(shí)際上從最近兩個(gè)月以來(lái)，重啟樓市這件事情一直在被反復(fù)強(qiáng)調(diào)。以今年3月16日的金融委會(huì)議為例，會(huì)議要求各部門(mén)從大局出發(fā)，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，慎重出臺(tái)收縮性的政策，也就是說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)的約束到了松綁的時(shí)候了。

　　

　　4月6日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì)議，要求適當(dāng)提前運(yùn)用政策工具，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，意味著，降準(zhǔn)和降息等促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貨幣政策將陸續(xù)推出。果不其然，4月15日，央行發(fā)文實(shí)施全面降準(zhǔn)0.25個(gè)百分點(diǎn)，釋放流動(dòng)資金約5300億元。在4月29日的政治局會(huì)議上，同樣提到關(guān)于房地產(chǎn)和貨幣政策，明確支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)，制定差異化的房地產(chǎn)政策，支持剛需和改善型住房需求。

　　政策層面一脈相承，更是一氣呵成，最能說(shuō)明的是：從國(guó)家到地方，重啟樓市和恢復(fù)經(jīng)濟(jì)的決心，正在層層滲透。

　　

　　決心和信心比黃金還可貴，政策可能不會(huì)影響到每個(gè)人，但背后的信心和決心，直接影響購(gòu)房者的買(mǎi)房預(yù)期，進(jìn)而影響到每個(gè)人對(duì)于國(guó)家發(fā)展的信心。央行調(diào)降首套房貸利率，相當(dāng)于打開(kāi)了房地產(chǎn)行業(yè)政策的天花板，讓各個(gè)地區(qū)有空間繼續(xù)放松房地產(chǎn)調(diào)控政策。今年以來(lái)，調(diào)整最多的除了貸款利率，還有各家銀行的貸款審批速度。2022年4月，貝殼研究院發(fā)布了一份全國(guó)重點(diǎn)城市貸款檢測(cè)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)表明，4月全國(guó)平均房貸的放款周期為29天，比3月份縮短了5天，這個(gè)貸款審批和放款的速度，也是疫情爆發(fā)以來(lái)最快的水平。

　　利率、放貸速度、宏觀(guān)政策在慢慢形成一股合力，對(duì)于有購(gòu)房需求的人來(lái)說(shuō)，有的人已經(jīng)心動(dòng)了，有的人看著別人買(mǎi)房，也不會(huì)愿意坐在家里無(wú)動(dòng)于衷。如果你是剛需首套的朋友，抓住政策的窗口期上車(chē)，或許是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，而對(duì)改善的朋友來(lái)說(shuō)，則更多需要考慮自己所在城市和自己家庭的實(shí)際情況了。

　　

　　在我看來(lái)，國(guó)家支持首套剛需客戶(hù)不在話(huà)下，“房住不炒”的大方向沒(méi)有調(diào)整，背后顯示出來(lái)的國(guó)家推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的決心，更加重要。今年4月份國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)核心數(shù)據(jù)已經(jīng)陸續(xù)出爐了，從中也可以看出，接下來(lái)的政策空間很大。

　　調(diào)降房貸利率或許只是政策的第一步，也是最重要的一步，在大環(huán)境不景氣，個(gè)人、家庭和企業(yè)都在過(guò)冬的時(shí)候，不少人都在走“下坡路”。經(jīng)濟(jì)有周期，行業(yè)也有沉浮，這是難以改變的宿命。作為普通人，我們唯一可以期待的是，國(guó)家推出越來(lái)越多刺激經(jīng)濟(jì)、惠及民生的政策，這一次央行刺激政策出臺(tái)后，如果房地產(chǎn)行業(yè)能夠出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，對(duì)我們每個(gè)人來(lái)說(shuō)，都是一件幸事。

　　央行推出房地產(chǎn)利率政策以后，你是否看好國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展呢？如果你是剛需，會(huì)選擇這個(gè)時(shí)候買(mǎi)房嗎？歡迎大家在評(píng)論區(qū)留言討論，說(shuō)出你的看法，我們下期再見(jiàn)。

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