品格晉級、“身價”翻倍，公寓式農(nóng)夫房成深圳打工人新選擇

克日，深圳市住房建立局公布《深圳市城中村保證房范圍化品格化變革提升指引》，意味著深圳市城中村保證性住房范圍化品格化變革進入了新的運營年代。

隨著深圳城中村綜合整治的步伐，房地產(chǎn)中介、二手房東收買單棟農(nóng)夫房，整改為青年公寓后再出租的也越來越多。公寓式農(nóng)夫房，正成為城中村住房租賃市場上的“種子選手”。

公寓化后，品格晉級、“身價”翻倍

深圳市方案和國土資源委員會一組調(diào)研數(shù)據(jù)體現(xiàn)，深圳城中村用地總范圍約320平方公里，占深圳土地總面積的1/6。

在寸土寸金的深圳，城中村農(nóng)夫房有著宏大的市場。“住房租賃先鋒智庫”珊瑚數(shù)據(jù)出品的小步驟“城中村助手”體現(xiàn)，深圳城中村數(shù)目凌駕1700個，常住生齒凌駕1343萬人。

而據(jù)第七次舉國生齒普查后果，深圳常住生齒約為1756萬人。也就是說，在深圳，每10一局部中就有最少7一局部住在城中村里。

也就是說，城中村住房在深圳租賃市場上是主流產(chǎn)物。無窮接近市中央、交通便宜、生存資源豐厚……城中村，依靠相對“劃算”的價格，成為來深事情者置身市中央的性價比之選。

但“劃算”的另一面，破舊、濕潤、逼仄，構(gòu)成了城中村的大抵樣貌。情況差強者意的城中村農(nóng)夫房，和有著一定生存品格要求的年輕人，仿佛正在構(gòu)成一種相對對峙的干系。

由農(nóng)夫房改裝而成的“公寓”，成為了化解這種對峙的一種“產(chǎn)物”。

外表保存著古樸的磚，窗臺鐵條銹跡斑斑，屋內(nèi)是白墻粉磚二手家具。這是大局部農(nóng)夫房的樣子，典范傳統(tǒng)的城中村。

外墻被刷上美麗的漆，通透亮堂的落地窗，內(nèi)是五臟俱全小而美的裝修。這是城中村農(nóng)夫房的另一種樣子——公寓化變革后的農(nóng)夫房。

由于臨近地鐵線路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)或大型商圈，多量二房東進駐城中村，很多民房被改裝成了公寓。如黃田村連同四周的后瑞村、興圍村、下十圍等村，沿著機場和地鐵1號線，成為機場四周航司職員及南山科技園去公司族主要的租住地。

在城中村里，很多公寓式農(nóng)夫房和傳統(tǒng)農(nóng)夫房“相鄰而立”。

奧一網(wǎng)下層辦理研討中央研討員走訪發(fā)覺，和傳統(tǒng)農(nóng)夫房比擬，公寓式農(nóng)夫房外墻顯然被經(jīng)心粉刷過。下沙村內(nèi)一公寓式農(nóng)夫房，旁邊就是商品房，除了高度，兩棟屋子從外表上看不同并不大。

除了外表，傳統(tǒng)農(nóng)夫房和公寓式農(nóng)夫房內(nèi)里裝飾也大為不同。“平裝修”是公寓式農(nóng)夫房的緊張詞，內(nèi)幕也的確云云。

從墻壁到設(shè)置的家具、電器，公寓式農(nóng)夫房都比傳統(tǒng)農(nóng)夫房風雅不少，有公寓式農(nóng)夫房的樓棟長表現(xiàn)，每一位租客退租后，其都市對房間舉行反省、按需換新。

被公寓化的農(nóng)夫房，除了外表上的“煥新”，租金也在上增。一公寓式農(nóng)夫房樓棟長表現(xiàn)，公寓式農(nóng)夫房的租金的確超過傳統(tǒng)農(nóng)夫房不少，“但大到寧靜巡查，小到下水道疏浚，我們都賣力畢竟，寧靜、便宜、省心，公寓式農(nóng)夫房就是貴在辦事。”

本人沙村，相反地段的單間，傳統(tǒng)農(nóng)夫房價格為1280元起，而公寓式農(nóng)夫房要3400元起，超過傳統(tǒng)農(nóng)夫房兩倍多。

在九祥嶺，傳統(tǒng)農(nóng)夫房單間租金在1200元到1600元之間，公寓式農(nóng)夫房單間租金則在1400元到3600元之間。

一個剛搬到傳統(tǒng)農(nóng)夫房的租戶表現(xiàn)，其租的2房1廳2600元。公寓式農(nóng)夫房他也看過，“看了幾套房，租金比農(nóng)夫房高，并且多數(shù)是單間，只是面積不同，性價比不高，不會選擇。”

“90后”碼農(nóng)偏心公寓式農(nóng)夫房

寓居體驗更好、但租金也更高，公寓式的農(nóng)夫房主要租給誰？觀察發(fā)覺，“白領(lǐng)”是公寓式農(nóng)夫房的租賃主力。

有公寓式農(nóng)夫房樓棟長先容，租住公寓式農(nóng)夫房的大多為白領(lǐng)，女性租客居多，“市場挺好的，現(xiàn)在空房不多，包含續(xù)租的在內(nèi)，年后以前租出去兩百多套了。”

一位承包了一棟民房改裝成公寓的二房東稱，臨近地鐵的公寓十分緊俏，來租房的年輕人很多，顛末平裝修的屋子更好租。

據(jù)“珊瑚數(shù)據(jù)”基于4133份樣本觀察后公布的《2022年深圳新市民租住舉動洞察報告——白領(lǐng)篇》（以下簡稱《洞察報告》），深圳新市民（白領(lǐng)）在來深前五年的時間里，主要會合租住在城中村農(nóng)夫房和“農(nóng)夫房PLUS”——二房東公寓或品牌公寓中。

《洞察報告》進一步體現(xiàn)，22.06%的深圳白領(lǐng)租住在經(jīng)一局部二房東，或小型住房租賃企業(yè)裝修正造的城中村平凡公寓內(nèi)。而租賃城中村內(nèi)未經(jīng)裝修正造的“原始自建房”的深圳白領(lǐng)最多占比29.45%。

也就是說，在深圳城中村內(nèi)，公寓式農(nóng)夫房的市場需求以前接近傳統(tǒng)農(nóng)夫房的市場需求了。

從年事和職業(yè)構(gòu)成上看，《洞察報告》的觀察目標中，18歲至30歲的年輕白領(lǐng)超五成，近四成處于“互聯(lián)網(wǎng)運營/武藝/產(chǎn)物”等IT行業(yè)和“市場/傳媒/販賣”行業(yè)。

他們薪資水平尚可，對生存品格有一定尋求。在住房方面，漸漸向尋求性價比與體驗感的雙重滿意接近。

線下走訪后果相反印證這一點。

“亮堂度、溫馨度是我看房第一要看的。”一位住在塘尾社區(qū)從事新媒體運營的公寓租客說。

“租房性價比要高，到公司的距離不克不及太遠，周邊情況不克不及太喧華，價格可以略微高一點，但是一定要溫馨。”一“碼農(nóng)”90后租客說。

“小型品牌公寓性價比力高，也可以找人保舉民房改公寓的場合，房東會提供一些干凈辦事。”一位在南山事情的白領(lǐng)說。

城中村農(nóng)夫房成租賃變革“香餑餑”

實踐上，深圳城中村農(nóng)夫房改公寓不是一件新穎事兒。依靠巨大的數(shù)目及市場需求，城中村農(nóng)夫房成為了當局、企業(yè)、房東手中的“香餑餑”。比年來，各方對其舉行的綜合整治或變革舉措不休。

早在2016年，深圳市當局公布《都市更新“十三五”方案》，城中村變革被提上議事日程。

2017年10月，深圳出臺了《關(guān)于增速培養(yǎng)和提高住房租賃市場的實行意見》，提出允許城中村綜合整治并變革成租賃住房。今后幾年，城中村公寓化變革成為深圳城中村走出的一條“新路子”。

事先，位于都市中央?yún)^(qū)的城中村，由于地域地點出色、便宜、具有較高的土地代價，成為了當局主導變革的主要目標。

以福田區(qū)水圍村的綜合整治為例，這是以當局為主導的都市更新整治項目，為舉國首個由城中村握手樓變革而成的人才保證房社區(qū)。這為人才保證性住房的建立提供了一個很好的參考朝向。

房地產(chǎn)開發(fā)商相反注意到了深圳城中村蘊藏的宏大潛力。

2017年7月，萬科推出的“萬村方案”，對深圳城中村“農(nóng)夫房”舉行全體統(tǒng)租，引入長租公寓、社區(qū)商業(yè)、物業(yè)辦理、產(chǎn)業(yè)辦公等業(yè)務(wù)，對城中村舉行全體運營。

除了大范圍的綜合變革，小范圍的獨棟農(nóng)夫房變革也在舉行中。不少農(nóng)夫房的房東也或自行、或委托中介公司將農(nóng)夫房變革成公寓，再行租出。

但是，農(nóng)夫房公寓化的歷程并非心想事成。

中指研討院深圳分院總司理樊鵬飛先容道，2019年開頭，舉國多地長租公寓企業(yè)連續(xù)顯現(xiàn)資金鏈斷裂，行業(yè)也開頭重新審視此類商業(yè)形式，頭部企業(yè)萬科中止擴張并緊縮了2017年啟動的“萬村方案”。

變革舉動“叫醒”農(nóng)夫房新活力

顛末數(shù)年探究，經(jīng)過“當局、村團隊股份公司、租賃企業(yè)”互助辦法推進城中村范圍化租賃變革成為了深圳探究出來的新途徑。日趨成熟的變革舉動，讓老舊的城中村抖擻射了新的活力。

樊鵬飛以元芬村試點為例分析稱，該試點由地點的龍華區(qū)當局牽頭，依照不同需求計劃產(chǎn)物，在出租住房的基本上，提供專業(yè)的物業(yè)辦理和商業(yè)運營辦事，投資建立社區(qū)食堂及社區(qū)綜合辦事中央等便民辦事辦法，配建了自習室、圖書室、休閑廣場、籃球場等，終極將元芬村打形成煥然一新的微棠新青年社區(qū)，提升整村寓居情況。

停止現(xiàn)在，元芬村的微棠新青年社區(qū)寓居了凌駕6000名青年人，年輕、活力、多元化成了這里的標簽。

元芬村的試點告捷，帶給了城中村住房建立新思緒。

克日，深圳市住房建立局公布《深圳市城中村保證房范圍化品格化變革提升指引》（以下簡稱《指引》），意味著深圳市城中村保證性住房范圍化品格化變革進入了新的運營年代。

據(jù)官宣消息，2023-2025年，深圳將建立籌集保證性住房不少于46萬套，全市將圍繞“20+8”產(chǎn)業(yè)集群、“20+20”產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和軌道交通站點的周邊城中村地區(qū)展開范圍化品格化變革提升。

公開材料體現(xiàn)，深圳市委、市當局進一步提高了“十四五”方案的職責目標，將建立籌集保證性住房原目標54萬套（間）提高到不少于74萬套（間）。

樊鵬飛表現(xiàn)，團結(jié)深圳的實踐情況，要完成職責，一局部房源只能從數(shù)目巨大的城中村存量房動手。推進保證房建立提速提質(zhì)，真實提升城中村寓居品格，不休完成人民群眾對優(yōu)美生存的向往。

現(xiàn)在，在城中村保證住房籌集方面，以前摸排167個城中村、3萬個樓棟，超3000萬平方米潛力變革空間，將在各區(qū)快速打造1到2個標桿項目，確保整年籌集凌駕3萬套。

依據(jù)《指引》，住房完成住戶拎包入住，最小單間為10平方米，關(guān)于市民網(wǎng)友廣泛眷注的各種需求成績，《指引》提出“寧靜、功效、功能、運營”四項基本要求，明白“寧靜、配套、修建、綠色”四項變革要點，將“品格”融入生存。

別的，《深圳市保證性租賃住房小戶型計劃比賽》中的戶型計劃，也給城中村住房變革裝修提供了新思緒。此中，一組深圳小戶型保證房樣板間照片在網(wǎng)絡(luò)熱傳，12m2-27m2的小窩雖小，但廚房、客堂、寢室包羅萬象，帶家具和電器。

多數(shù)網(wǎng)友表現(xiàn)“太愛如此的屋子”，從知心計劃中感遭到深圳對年輕人關(guān)閉胸懷的態(tài)度和溫度。

“隨著深圳城中村農(nóng)夫房公寓化的日漸提高，其上風和不敷亦日益分明，將來，深圳城中村農(nóng)夫房公寓化將進入全新的運營年代。”樊鵬飛總結(jié)道。

數(shù)聽分析：《2022年深圳新市民租住舉動洞系報告——白領(lǐng)篇》由微棠新青年社區(qū)、珊瑚數(shù)據(jù)、北京大學深圳研討生院超多數(shù)會空間辦理政策模仿社會實行中央三方倡導，深圳人才安居團體、星河公寓、貝殼找房深圳站、深圳鏈家團結(jié)調(diào)研公布。該報告中的“新市民（白領(lǐng))”一詞僅指代此次受訪的專業(yè)武藝人才類(白領(lǐng))人群。

采寫：奧一網(wǎng)下層辦理研討員 鄭少純 李媛 許素霞