原標題：開發(fā)商怎么賺錢（開發(fā)商怎么賺錢的）

　　十年房租180萬，錢款一次性結清——近日，北京首批自持租賃房、萬科翡翠書院項目啟動預租，一次繳納180萬元房租，顛覆了租房族的三觀。

開發(fā)商怎么賺錢

　　該負責人向每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）記者解釋，

　　從成本的角度來說，這兩塊地總價是109億元，裝修和建安成本有大約50億元，目前投入的總成本已有159億元。

　　房地產(chǎn)開發(fā)是一個重資產(chǎn)行業(yè)，快速回款對開發(fā)商來說至關重要。但對于那些只能租不能賣的樓盤，開發(fā)商就面臨嚴重的回款問題：如果只收取1年或者更短時間的租金，開發(fā)商資金鏈吃緊，后續(xù)開發(fā)難以為繼；如果一次性收10年甚至更長的租金，房客資金壓力巨大，很多真實需求就被房租的高門檻拒之門外，開發(fā)商的房子有可能租不出去。

　　那有沒有解決這一矛盾的辦法呢開發(fā)商？答案是：有！

開發(fā)商怎么賺錢的

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　　試點發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金

　　2017年被稱為中國租賃住房元年，但是很多企業(yè)表示“不虧就是賺”。聯(lián)訊證券分析認為，造成這一狀況的原因主要有兩個，首先，市場定位錯誤；其次，經(jīng)營成本，主要是融資成本高。

　　

　　從上圖可見，當租期為5-10年時，期望租期和實際換房期的匹配率，只有26.70%，也就是說，長租房市場還有巨大空缺。而且長租房的目標人群原本是高學歷、高收入、但尚不足以購房的年輕人，但實際情況是，目前長租房的租客卻是基層白領和高校畢業(yè)生，出現(xiàn)了明顯的錯配。

　　其次，對于經(jīng)營長租房的企業(yè)來說，拿地、建房、后期維護都需要巨大的資金投入，如果租出去的房子按月、按季、或按年收租金，則導致回款慢。

　　為了解決上述問題，4月25日下午，中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合印發(fā)《關于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關工作的通知》（以下簡稱《通知》），對開展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件、政策優(yōu)先支持領域、資產(chǎn)證券化開展程序以及資產(chǎn)價值評估方法等作出明確，并將在審核領域設立“綠色通道”。

　　簡單理解，住房租賃資產(chǎn)證券化就是指：業(yè)主（即持有租賃房產(chǎn)的開發(fā)商）將自己的資產(chǎn)打包，變成股份，然后將這些股份賣出去。投資者購買這些股份，通過這些股份對應的房租收入獲得投資回報。

　　當然，在實際操作中，租賃資產(chǎn)證券化的設計要復雜得多，比如賣出的只是收益權，而不是產(chǎn)權（即股份）；比如投資者一般都是機構，而不會是散戶。但其核心原理并不會和上文的簡化描述出入太大。

　　以萬科翡翠書院為例，如果它以該樓盤作為抵押，發(fā)行一款房地產(chǎn)信托基金（REITs，住房租賃資產(chǎn)證券化最為典型的產(chǎn)品），可以很快將總計159億元的成本回籠，甚至回籠資金高于159億元（不然萬科賺什么？）。萬科同時繼續(xù)運營該樓盤，收取租金，并按約定給付給REITs投資者利息。

　　由于REITs通常是按年付息，所以萬科只需要保證每年翡翠書院能夠收到足夠支付REITs利息的房租即可。那么，萬科就不必要一次性收取10年180萬的房租，而是可以按年收，甚至是更短的時間。這樣，租客的資金壓力問題也就解決了。

　　每經(jīng)小編（微信號：nbdnews）留意到，《通知》還明確了住房租賃資產(chǎn)證券化的優(yōu)先和重點支持領域：

　　優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域、利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目及國家政策鼓勵的其他租賃項目開展資產(chǎn)證券化。

　　鼓勵專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化。支持住房租賃企業(yè)建設和運營租賃住房，并通過資產(chǎn)證券化方式盤活資產(chǎn)。支持住房租賃企業(yè)依法依規(guī)將閑置的商業(yè)辦公用房等改建為租賃住房并開展資產(chǎn)證券化融資。優(yōu)先支持項目運營良好的發(fā)起人（原始權益人）開展住房租賃資產(chǎn)證券化。

　　重點支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動多類型具有債權性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。

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　　分析師：市場規(guī)模有望超過4萬億元

　　川財研究徐偉平分析稱，住房租賃REITs將作為重要的金融支持手段得到長效的推動和實施。長租公寓公司收購房源改建成長租公寓需要大量的資金，這也導致很多靠民營資本支持的集中式長租公寓擴張緩慢，尤其是在房地產(chǎn)開發(fā)商進入這個市場后，競爭變得更加慘烈，獲取物業(yè)再出租的成本越來越高。但是長租公寓行業(yè)想要實現(xiàn)更大發(fā)展，規(guī)模化是必然的方向，而REITs則是長租公寓實現(xiàn)規(guī)模化擴張的最佳選擇。通過發(fā)行REITs，可以充分利用社會資金，促進資本進入租賃市場，多渠道增加住房租賃房源供應。

　　

　　REITs發(fā)展前景廣闊。在國外，REITs在租賃領域的運用已有非常成熟的模式。從國內(nèi)情況來看，REITs的試點在過去兩年中頻繁被提及，長租公寓領域的試水也在加速，但相關的稅收政策和配套法律法規(guī)還未出臺，市場尚未出現(xiàn)標準REITs，預計隨著相關政策逐步落地，我國租賃住房REITs迎來大發(fā)展。2017年中國類REITs市場快速增長，發(fā)行規(guī)模增長顯著。國內(nèi)市場共發(fā)行16單類REITs產(chǎn)品，發(fā)行總額379.67億元，較2016年增長156.10%。

　　據(jù)中金公司測算，目前中國房屋租賃市場規(guī)模為1.1萬億元，預計2025年將增長到2.9萬億元，到2030年將超過4萬億元。REITs約束較為嚴格，信息披露規(guī)范，專業(yè)化運營管理，作為房地產(chǎn)投資較理想的渠道，對社會資本具有吸引力，未來可成為長租公寓資產(chǎn)投資的重要來源渠道，未來發(fā)展前賺錢景廣闊。

　　周四（4月26日）早盤，包括世聯(lián)行，三六五網(wǎng)秒板，昆百大A，光大嘉寶、市北高新在內(nèi)的租售同權板塊大漲。反映了資本對于租賃住房資產(chǎn)證券化的看好。

　　

　　但是，目前租售比懸殊，給住房租賃資產(chǎn)證券化的盈利帶來了挑戰(zhàn)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）記者表示，租金年收益率不能超過資金成本的情況下，資產(chǎn)證券化帶來融資只能是企業(yè)貼息，實現(xiàn)盈利才是租賃市場最大的難題。

　　他進一步分析稱，按照市場目前的資產(chǎn)價格與租金價格，租賃行業(yè)盈利的可能性很小，以北京為例，一套500萬元的普通住宅，年租金收益卻不足10萬元，這種情況下，租賃企業(yè)所面臨的核心問題是如何實現(xiàn)盈利，而不是尋找渠道變怎么現(xiàn)利潤繼續(xù)投資。